F.A.Q.

Le spese condominiali sono distinte in: ordinarie (pulizia delle scale, ascensore, giardino, portineria, illuminazione delle parti comuni, vuotatura fosse biologiche e pulizie degrassatori, riscaldamento centralizzato) e straordinarie (rifacimento del tetto e dei solai, tinteggiatura della facciata del palazzo). Se il contratto di locazione non prescrive altrimenti, sono a carico degli inquilini gli oneri per la manutenzione ordinaria, sono a carico dei proprietari gli oneri per la manutenzione straordinaria. Se il riscaldamento è condominiale, l'installazione di un contabilizzatore permette di ripartire parte delle spese in base ai consumi di ogni unità immobiliare, anziché in base ai millesimi riscaldamento. L'assemblea con apposita delibera stabilisce la percentuale da imputare in millesimi riscaldamento e quella da imputare sulla base dei consumi dei ripartitori. L'amministratore di condominio provvede a fine anno a far rilevare i consumi da tecnici autorizzati e a ripartire la spesa. Con questo accorgimento, l'onere è simile a quello che si avrebbe con il riscaldamento autonomo, con il vantaggio della maggiore efficienza (minori consumi) tipica delle caldaie condominiali.
Il singolo condomino ha diritto a distaccarsi dall'impianto centralizzato di riscaldamento o condizionamento, senza che questo sia previsto espressamente dal regolamento condiminiale ovvero previa delibera dell'assemblea, restando tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese di manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma. Tale diritto non sussiste se dal suo distacco derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini.
Un'apposita tabella millesimale per la ripartizione delle spese (ordinarie e straordinarie) di riscaldamento può eventualmente computare il fatto che il condomino sottoutilizza l'impianto condominiale, fino al caso limite di disporre di un contatore e allacciamento proprio non condominiale, tale da azzerare completamente l'obbligo di compartecipazione a tale tipo di onere.

Nell'ordinamento italiano, il condominio è un tipo particolare di comunione. Si verifica quando in un edificio con più unità immobiliari due o più persone sono ciascuna proprietaria di una parte di esse in via esclusiva: queste persone sono comproprietarie delle parti comuni.
Tale comunione è forzosa, ossia un proprietario non può rinunciare al diritto su tali parti comuni per sottrarsi al pagamento delle spese (art. 1118, comma 2, c.c.).
Per estensione il termine condominio viene utilizzato per definire edifici a più piani, suddivisi in appartamenti.

In base all'art. 1117 c.c., sono parti comuni dell'edificio, se il contrario non risulta dal titolo: le scale, l'atrio, le facciate, il suolo su cui sorge l'edificio, i muri maestri, ecc.
Il rapporto tra il valore della proprietà di ciascun condomino e il valore dell'intero condominio è espresso in millesimi (che, per praticità, sono riportati in apposite tabelle millesimali). Le tabelle millesimali si utilizzano per la ripartizione delle spese condominiali, per la determinazione delle maggioranze di costituzione delle assemblee e per le votazioni delle delibere.

L'assemblea di condominio può deliberare (all'unanimità) modifiche al Regolamento di condominio per introdurre sanzioni pecuniarie a carico di chi viola il Regolamento.Malgrado ciò l'importo della sanzione non può superare quanto previsto dalle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile essendo l'art. 70 inderogabile. La sanzione è stabilita in lire 100. L'interpretazione è rigida, l'esecuzione è compito dell'Ammninistratore. Tali sanzioni pecuniarie includono penali o interessi di mora per il mancato e/o ritardato pagamento di rate condominiali. La penale in sè è legittima essendo il Regolamento richiamato in atti pubblici (quali i rogiti notarili) e inserito nei pubblici registri, ma non può essere superiore al tasso di interesse legale.
L'Amministratore ha facoltà di irrogare sanzioni pecuniarie ai condòmini che non rispettano il Regolamento, senza previa delibera dell'assemblea (art. 1131), quando il Regolamento lo preveda espressamente (art. 70), ed è obbligato a irrorare tali sanzioni, secondo un'intepretazione per la quale è tenuto (art. 1130) a "curare l’osservanza del regolamento del condominio al fine di tutelare l’interesse generale al decoro, alla tranquillità ed all’abitabilità dell’edificio" (Cassazione, sentenza n. 14735 del 26 giugno 2006), e soprattutto a "riscuotere i contributi […] per la manutenzione ordinaria delle parti comuni e per l'esercizio dei servizi comuni" (art. 1131, comma 3). La riscossione è quindi responsabilità dell'amministratore, il sollecito scritto o telefonico non è obbligatorio prima dell'ingiunzione di pagamento. Compete all'Amministratore la scelta di affidare a un avvocato il compito dell'ingiunzione dei pagamenti.
In base all'art. 63, "Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore può ottenere decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione".
Quindi, l'Amministratore può comminare sanzioni pecuniarie ovvero ottenere dal giudice, al pari dell'Avvocato incaricato dal condominio, decreti ingiuntivi di pagamento immediatamente esecutivi, nonostante opposizione. È sufficiente un piano di ripartizione delle spese approvato dall'Assemblea, sia preventivo che consuntivo: la presenza di un consuntivo di spese non è più condizione per l'ingiunzione di pagamento, né è richiesto il consenso dei condomini (Art.63 disp. Att. codice civile, R.D.318/1942, sentenze Cassazione 24299/08 e 6323/03).
L'entità della sanzione può essere impugnata presso il giudice ordinario o di pace, che può ridurla anche d'ufficio (art. 1384, Cassazione Sentenza 18128/05 del 13/09/2005) se è manifestamente eccessiva o se il condomino ha parzialmente adempiuto alle sue obbligazioni e non è stata ridotta la sanzione a suo carico. In base all'art. 70 c.c., che stabilisce che la sanzione non può superare una cifra simbolica (100 delle vecchie lire), praticamente qualunque sanzione potrebbe essere dichiarata illegittima.
Penale o interessi di mora, entrambi proporzionali al ritardo di pagamento, dovrebbero in ogni caso avere un massimale espresso in valore assoluto o meglio in percentuale della somma dovuta, non potendo questa superare la soglia di usura (legge n. 108 del 1996): un massimale si applica normalmente nei contratti fra aziende, e il tasso antiusura è il riferimento massimo per gli interessi di mora applicati alle multe, ovvero per ritardati pagamenti da parte di varie società private.

L'art.63 delle disposizione per l' attuazione del c.c. attribuisce all'amministratore di condominio il potere di agire in giudizio, nei confronti dei condomini morosi, con un ricorso per decreto ingiuntivo sulla base dello stato di ripartizione (bilancio preventivo o bilancio consuntivo) approvato dall'assemblea dei condomini.
Il provvedimento di ingiunzione viene emesso, dall'Autorità giudiziria, immediatamente esecutivo nonostante l'eventuale opposizione del condomino moroso.
Lo stesso articolo, poi, al II comma prevede espressamente che "chi subentra nei diritti di un condomino (ad esempio nuovo proprietario) è obbligato in solido con quest'ultimo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente."
Ciò vuol dire, quindi, che l'amministratore potrà agire in giudzio sia in danno del vecchio che del nuovo proprietario, essendo entrambi obbligati in solido, per il recupero degli oneri condominiali scaduti e non pagati.
Infine l'ultimo comma riconosce all'amministratore di condominio un ulteriore potere, nei confronti del condomno moroso, ossia quello di sospendere l'utilizzazione dei servizi comuni, suscettibili di godimento separato (acqua e riscaldamento), se il regolamento di condominio ne contiene l'autorizzazione.

Il costo (tariffa) di un amministratore di condominio varia in base alle caratteristiche del condominio, il numero degli appartamenti (condomini) e le parti in comune dell'edificio.
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