Alcuni condomini possono trattare le aree comuni come se fossero di loro proprietà privata con relativi tentatavi di usucapione. Esempi tipici sono l'uso del terrazzo, del giardino, del gabbiotto condominiali.








Affinché si realizzi l'usucapione, cioè il passaggio di proprietà di bene nei confronti di chi lo ha utilizzato per vent’anni in maniera continuata, devono verificarsi alcune condizioni particolari. Non basta, infatti, il possesso del bene, ma si devono adottare comportamenti specifici per divenirne proprietari. Nel caso di un immobile, chi lo sta usucapendo deve, ad esempio, cambiare la serratura, intestarsi le bollette e pagarle. In breve, deve, quindi, comportarsi come se fosse il proprietario.
In un condominio la situazione è ancora più complessa. Si prenda quale esempio un condomino che utilizza la terrazza condominiale per vent'anni come se fosse la sua: l'addobba con piante e ne allestisce un gazebo. Potrebbe a un certo punto intervenire un altro condomino che ne rivendica l'uso comune. Chi ha ragione? Per disciplinare questo tipo di situazioni è intervenuta la Corte di Cassazione con la sentenza sentenza 16414/2017 del 4 Luglio 2017, che ha chiarito che per affermarsi l’usucapione in un condominio non risulta sufficiente l’uso da parte di un singolo condomino di uno spazio comune in modo esclusivo, anche se tale comportamento è tollerato dagli altri inquilini. In particolare, è necessario che colui che rivendichi l’usucapione abbia comportamenti che escludano l’uso del bene comune agli altri condomini. Dovrebbe, infatti, aver dovuto chiudere la terrazza (o lo spazio comune presumibilmente usucapito) con un cancelletto, di cui era l'unico detentore delle chiavi.
Per realizzare l'usucapione in un condominio è necessario, quindi, che un solo condomino abbia avuto un accesso e un uso esclusivo del bene e si sia comportato come il proprietario, escludendo gli altri inquilini dello stabile dal godimento del bene stesso.


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