L'immobiliare negli ultimi anni ha assunto una sempre maggiore importanza, poiché fortemente legato all'andamento del PIL di tutti i Paesi industrializzati, motivo per cui si stanno sviluppando delle figure idonee a generare reddito e valore per il settore. Una di queste è il Property Manager, il cui lavoro è il coordinamento in un unico processo di tutte le attività connesse alle proprietà con lo scopo di massimizzarne la redditività.

I compiti del Property Manager si suddividono in due aree: la gestione economica finanziaria degli immobili e il “controllo”. Nella prima rientrano le previsioni di spesa, la stesura del budget, la ripartizione dei costi. Nella seconda, l'analisi dei risultati ottenuti, il monitoraggio dei fornitori e dell'erogazione dei servizi.
Il Property Manager deve tendere alla riduzione dei costi, garantendo il miglior risultato economico e alti standard di manutenzione degli immobili affidatigli.
Nello specifico, quando il Property Manager si occupa di gestione di locazioni, il suo ruolo è quello di inviare i bollettini agli inquilini sia per il pagamento dei canoni di affitto sia per per il saldo degli oneri accessori (portierato, ascensore, pulizia delle scale), per poi provvedere alla rendicontazione annuale tramite l'emissione dei conguagli. Il suo incarico per la contabilità immobiliare è quello di preparare i contratti di locazione e di registrali dopo la firma, di vigilare e amministrare le scadenze contrattuali, aggiornare i canoni e coordinare i rapporti con gli inquilini, svolgere gli adempimenti legali in caso di mancanza del pagamento dei ratei degli affitti. Mentre, per ciò che concerne la fiscalità immobiliare, il Property Manager è responsabile del corrispettivo dell'IMU, dell'IRES, degli oneri passi carrabili, della Tari e della Tasi, oltre che di eventuali polizze assicurative attive.
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La non sufficienza di parcheggi in un condominio è un inadempimento da parte del costruttore. A deciderlo è stata la Corte di Cassazione con la sentenza del 16 febbraio 2018 n. 3842, ricordando che in base alla Legge 1150/1942 (nello specifico all’articolo 41 sexies) nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle stesse, devono essere riservati idonei ed appositi spazi per i parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni dieci metri cubi di costruzione.



Quindi, quando un proprietario si trovasse privato del suo spazio, potrebbe rivalersi sul costruttore. Nella sentenza si legge che “la L. n. 1150 del 1942, art. 41 sexies, così come modificato prima dalla L. n. 7 del 1967, e poi dalla L. n. 246 del 2005, prevede al comma 1, la riserva obbligatoria degli appositi spazi per parcheggi nelle nuove costruzioni ed aree pertinenziali ad esse aderenti, nella misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni dieci metri cubi di costruzione, così da garantire la quadratura minima corrispondente al diritto di proprietà sull'immobile di nuova costruzione; inoltre, così come stabilito nel secondo comma, gli spazi per parcheggi realizzati non sono gravati nè da vincoli pertinenziali, nè da diritti d'uso a favore dei proprietari di altre unità immobiliari, essendo tra l'altro sempre trasferibili autonomamente da esse”.

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L'acronimo APE sta per Attestato di Prestazione Energetica. Questo documento certifica la prestazione e la classe energetica di un immobile e suggerisce al cittadino quali interventi migliorativi sarebbero auspicabili per un risparmio. Quindi, l'APE indica il fabbisogno e la qualità energetici di un'abitazione o di un intero edificio, le emissioni di anidride carbonica e l’impiego di fonti rinnovabili.



E' stato introdotto con il “decreto APE”, DL 63/2013 art. 6, a modifica del d.lgs. 192/2005. Dalla sua entrata in vigore, l’ACE, Attestato di Certificazione Energetica è stato abolito. Successivamente, il Decreto Legge del 26 giugno 2015, in vigore dal 1° ottobre 2015, ha portato ulteriori novità: nuove linee guida uguali per tutta l'Italia; aumento delle classi energetiche da 7 10, dalla più alla meno efficiente (A4, A3, A2, A1, B, C, D, E, F, G); nuove metodologie di calcolo; nuovi schemi a cui il tecnico che redige l'attestato deve attenersi per la compilazione del modello, tra cui le raccomandazioni per una migliore efficienza energetica dell’immobile; specifiche modalità per la compilazione dell’annuncio immobiliare.
L'APE è obbligatorio per gli edifici di nuova costruzione, per i quali il rispetto dei requisiti minimi di prestazione energetica è essenziale proprio per ottenere il permesso di costruire. Sono paragonati a edifici di nuova costruzione, quelli da demolire e successivamente ricostruire e i nuovi volumi climatizzati ad ampliamento di edifici esistenti, per un minimo del 15% del volume iniziale o di 500 metri cubi.
Per gli edifici già esistenti è obbligatorio produrre l'APE nei casi di locazione e di compravendita degli immobili.
In sede di registrazione del contratto di locazione di un immobile tramite il modello RLI, va inserita una specifica clausola APE nel contratto stesso. Questa consiste in una dichiarazione da parte del locatore e del locatario sull'aver dato e l'aver ricevuto tutte le informazioni e tutta documentazione riguardante la prestazione energetica. Il mancato inserimento della dichiarazione, prevede una multa da 3 mila a 18 mila euro. Nelle locazioni di singole unità immobiliari, invece, la multa varia tra i mille e i 4 mila euro.

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L’Italia è il secondo Paese a livello mondiale in termini di ascensori, con oltre 900.000 impianti che ogni giorno effettuano quasi cento milioni di corse, sebbene il 60% degli ascensori in servizio nel nostro Paese sia in funzione da più di venti anni e quasi il 40% da oltre trenta. Il comparto si aggira su 1.655 milioni di euro di fatturato totale. Il settore negli ultimi mesi ha visto alcune novità, come la Legge n. 167 “Disposizioni per l’adempimento degli obblighi derivanti dall’appartenenza dell’Italia all’Unione europea - Legge europea 2017”, che ha ripristinato le Commissioni esaminatrici presso le Prefetture per il rilascio dell’abilitazione al personale di manutenzione degli ascensori.





L'introduzione di questa norma dopo 5 anni di stop al rilascio delle abilitazioni, potrà garantire maggiore sicurezza negli impianti di sollevamento.
Gli ascensori, soprattutto quelli di concezione moderna, sono dispositivi molto complessi che comprendono: la cabina mobile; i dispositivi di sollevamento elettromeccanico; le funi di trazione, che devono essere in grado di sorreggere senza problemi il peso della cabina mobile al massimo della sua capacità; i quadri elettrici di manovra; l’operatore di apertura delle porte; il limitatore di velocità che serve per comandare l’arresto della cabina mobile; le pulsantiere; le centraline, etc.
Si deduce che questi mezzi rappresentano un esempio di ingegneria complessa, che va dalla progettazione alla manutenzione, pertanto richiedono un costante aggiornamento delle competenze di chi opera nel settore.

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A essere responsabile delle morosità condominiali, se si è data la propria casa in affitto, è il proprietario e non l'inquilino. Infatti, l'eventuale accordo contenuto nel contratto di locazione, in base al quale le spese del condominio sono a carico dell’affittuario, è valido solo tra le parti. Ciò significa che l'inquilino dovrebbe versarle al proprietario di casa e non all’amministratore, che dovrebbe richiedere le quote allo stesso proprietario. E', pertanto, quest'ultimo l'obbligato al pagamento della quota condominiale, nonché il soggetto a cui si deve fare ricorso in caso di morosità, salvo poi il rifarsi sull'affittuario, arrivando anche allo sfratto.





Chi, invece, deve pagare le spese tra un usufruttuario o un nudo proprietario? In questo caso, secondo il codice civile, questi rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi dovuti all’amministrazione condominiale. L’amministratore può chiedere il pagamento sia all’uno che all’altro e per l’intero importo. Certamente il pagamento del debito da parte di uno dei due, solleva l'altro dallo stesso pagamento. Ma chi ha pagato può, di certo, rifarsi sull'altro in base agli accordi sulle divisioni delle spese precedentemente stipulati. Normalmente, infatti, il contratto di cessione dell'usufrutto stabilisce a chi tocca pagare le spese condominiali. Se non lo dovesse fare, la giurisprudenza tende ad imputare le spese sempre all'usufruttuario anche quando non vive in quel determinato immobile.

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